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政府出面欲使房地产市场软着路

政府出面欲使房地产市场软着路

 

据【建筑装饰信息网】报道2011-09-13

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  (一)发端于2008年年末,猛涨于2009年的房价,高到了一个百姓难以接受的程度。大街小巷、茶余饭后,既有既得利益者的窃喜,又有坐视机会流逝者的叹息,但也充斥着人们的不满。安居乐业,不能安居,何谈乐业。于是,政府调控措施接二连三、陆续出台。提高购房首付款、取消税收优惠、限购一套住房、取消第三套住房房贷等等;1020日,央行又在前所未有的毫无迹象的情况下宣布加息。评论认为此为房地产市场调控的后续措施。当然,央行并未就此回应,是不是这种想法和目的不得而知。但是,加息必然会限制资金的流动性,提高贷款的门槛与难度。也有评论认为,这是政府与开发商的博弈,开发商不降价估计还会加息,直到高热房价降温。可谓仁智不一。但政府欲以文火微调,促使房地产市场“软着路”,并健康发展的良苦用心表露无疑。

  (二)对房地产市场发展到今天的局面。普遍的认识主要有四点:一是地方政府“土地财政”依赖症,对通过出让土地获取巨额财政收入有无限饥渴,开发商拍得土地的地面价就已超过周围房价,房价如何能下来。二是保障性住房规划、投资不到位,导致面向中低收入阶层的房源严重不足。以上两点,表象是各级政府有缺位、失位之嫌。地方政府不执行中央政府的要求,土地供应利益化倾向过于强烈,保障性住房建设列入规划但投资总有缺口,完不成建设计划无人问责;中央政府对地方政府“阳奉阴违”的做法,睁一只眼闭一只眼,所谓的批评或处罚雷声大雨点小,犹如隔靴搔痒。实际上,有令不行、有禁不止,挑战并损害的是中央政府的权威。三是开发商出于利润最大化考虑,屯地屯房,捂盘惜售。四是房地产市场投机现象泛滥,对房价快速上涨起到了推波助澜的作用。

  以上四点可谓一针见血,击中要害。

  () 解决房地产市场问题,必须采取行政手段与经济措施双管齐下的方式,“对症下药”,但要注意区别行政手段与经济措施不同的作用领域与范围。行政事务应当采取行政手段处置;经济行为应该采取经济手段处理。从这个意义上讲,地方财政“土地依赖症”、保障性住房建设主要是政令执行不力问题,属行政手段作用范畴;开发商“囤积居奇”、房地产市场投机泛滥则属市场行为失范,应该采取经济手段,或者说主要采取经济手段调控。现在的调控措施,行政强制色彩浓厚,见效可能较快,但后遗症较大。时下,人们常常谈起房价可能在今后某个时期报复性反弹,其实就是对行政手段介入经济活动所产生副作用的担心。这种担心是有道理的。因为本轮房价疯长之乱象正是前次行政手段“救市”的结果。

  当然,就采取经济手段解决经济问题,也有一定的认识与实践,如房产税的试点与推广。对此,有人担心房产税的施行可能增加普通人的税收负担。但是,如果房产税能把高企的房价拉下来,即使增加了些许负担,普通人也是能够承受的;对投机者而言它只不过增加了投机成本而已,况且该成本还是可以转嫁的。因此,与高位运行的房价相比,这点税收负担基本可以忽略不计。显然,试图以房产税遏制房价的做法太过理想。杯水车薪,错不在那杯水,而在于没有认识到这杯水灭不了火。

  (四)房地产商屯地屯房提高房价、投机者炒买炒卖推高房价,目的是什么?获取“暴利”!所有医治“房病”之方,都必须从此出发。既然病根为“暴利”,那么只要采取适当措施把超额利润削薄,就可以使问题迎刃而解。具体方法是开征房产增值税,即对房产销售收入超出购买价的增值部分,按照一定比例课征税赋。因为无论投资还是投机,目的均是为了使资金保值增值,只要保证投资(投机)人获得同期银行利率加通货膨胀率以上的收益,增值税率再高也有其合理与正当之处。对投资房产尤其是炒买炒卖者课以增值税,就不再去控制其购买行为,只要有购买力,“愿者上钩”;但一经发生出卖、销售行为,就按既定税率课以重税。无利可图,投机者还投什么机,被挤出就成必然。至于真正的投资者,购房的直接目的不是炒买炒卖,而且还有其他选择如出租,不会受到什么影响。

  此外,本轮房价快速上涨,房屋交易中介的作用不容小觑。由于中介公司的居间费用是按照房屋销售收入的一定比例收取的,一般讲房价越高,其收入越高,加之逐利本性使然,经过流通环节,房价步步“被拔高”。正常之中孕育着病痛——房价虚高,不能反映真正的市场供求关系。稳定房价,整顿流通环节必不可少,必不可缺。方法之一就是改革不合理的居间费用收取方式,将按照销售收入一定比例收取,改为按宗定额计收,即国家明确规定销售一套房屋的居间费用,作为中介公司向相关方收取服务费的依据。这样,挤出了投机者,约束了终结,卖(买)方会逐渐变得理性,流通环节将趋于通畅,开发商自然也将谨慎对待销售价格的涨落,从而促进整个房地产市场回归理性。

  (五)关于土地财政与保障性住房建设,主要涉及政令畅通问题,除中央下决心采取行政手段疏通执行通道外,也要讲究方式方法,也须对症下药。土地作为资本要素显示其物有所值无可厚非。问题不在高额土地收入的获取,而在于收入的分配与支出。亦即如何使用高额土地出让收入。这里想说的是,中央应该制定政策,允许地方政府在土地出让中充分体现土地资本要素的价值,但必须确保将获得的收入的大部分用于保障性住房的建设上,违者必究。所谓“来之于斯,用之于斯”,加之对房产投资课以增值税,就可以促进房地产市场理性、健康发展,造福人民。同时还应注意到,房地产市场调控暗含着对效率与公平的平衡与把握。一般来说,在市场有效下,效率问题主要交由市场调节;公平问题则需要政府解决。而从国家宏观经济管理与收入分配环节看,效率问题当属一次分配调控范畴,公平问题则应属二次分配调控范畴。上述四点问题大部分涉及效率问题,政府应该谨慎对待,不宜过激、过深介入,即使必须干预也应完善退出机制;但是保障性住房建设关乎社会公平,政府应该长期、持续、重点关注,并下大力气抓好。目前,各级政府房地产市场调控动作,在效率问题上重笔浓墨,公平问题上则显着力不足。鉴于社会和谐发展的要求,今后的工作思路应该适当调整与转变。

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由【建筑装饰信息网】报道

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